随着进入寒露节气,近日,一股强冷空气南下,全国多地大幅降温,仿佛一夜入秋。而今年金秋的房地产企业所面临的,同样也是寒潮来袭。

  一叶知秋

  今年的“金九银十”和往年大不相同。与此前一手房火爆认筹和超低中签率相比,近期各大地产商纷纷开始降价促销。

  房地产研究机构克而瑞发布的研报称,地产商折扣意愿于8月底开始增强。

  8月27日,中海地产南宁多盘联动,8折礼惠全城。8月30日,恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出8.9折等特惠活动。此后,多家房企跟进打折。

  9月,阳光城(5.660, -0.02, -0.35%)广西区域推出“9月购房特惠季,7大项目礼惠广西”活动。碧桂园南京仙林东四盘联动,首付1成,首开、龙湖、富力等房企也有不同程度的优惠。

  甚至还有多家媒体报道,厦门万科白鹭郡国庆前夕开始调整价格,推出百余套89~110平方米特价房,原价500万元/套,优惠后为278万到298万元/套,相当于6折甩卖。有消息称,开发商已经与老业主沟通,将通过退款等方式补偿购房差价。

  不过很快,厦门万科官方微信公众号发布辟谣声明,称该传闻不属实。该项目9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户,但在推进过程中难以满足实际使用要求,故该项目不引温泉入户,对于因产品变更受影响的客户,公司已提供两种解决方案。如客户接受产品变更,公司将补偿相应费用20万元。如客户不愿接受产品变更,公司愿与客户协商解除原合同。

  除了地产商遭遇寒冬之外,地产中介更是面临巨大压力。10月8日,中原集团旗下的上海中原物业顾问有限公司的一则内部文件开始在网上流传。内容显示,自2018年10月1日起,针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整。所有岗位的福利待遇减至五折发放,多部门佣金打八折发放。

  据报道,中原华东区总裁兼上海中原总经理陆成还对员工表示,“对中原和行家来讲,现在就是‘排队去死,看谁有实力排在最后’的淘汰赛。”

  这个表态结合着薪酬待遇的调整,让房地产中介从业人员的悲观情绪被迅速点燃。与此同时,上海链家也早已经开始进行人员优化,门店关闭,很多经纪人已经离职。甚至近期,我们在大街小巷上经常能听到外卖小哥相遇时的寒暄话题变成了:“哟!你也转行送外卖啦?不干中介啦?”

  除了降价促销以回笼资金、降薪裁员以节省开支之外,地产行业拿地也日趋谨慎。

  今年前三季度,全国300个城市住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%。溢价率为18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。受监测的20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米,同比下降20.9%;累计拿地金额9534亿元,同比下降27.8%。

  一叶知秋。从各大房企的战略收缩,能够看出,行业对于后市趋势的判断,是相当不乐观的。毕竟,这个依靠高杠杆率实现盈利的行业,在去杠杆的背景下,资金成本将越来越高,融资难度也将越来越大,这进一步将导致房地产行业面临巨大的资金压力。没能持有充足资金的企业,或许很难活到春天的来临。

  活下去

  这也是国庆前夕万科呐喊要“活下去”的原因。在万科的秋季例会上,郁亮表示:“万科在2012年就判断行业进入白银时代,进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,我们可以说转折实实在在到来了。”

  郁亮要求万科作战略检讨,所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行,保证万科能活下去。

  万科的“活下去”瞬间让业界哗然。行业老大哥的目标都只是活下去,这还让不让中小规模的地产商活了?

  大手笔

  不过,只求活下去的表态还犹在耳边,昨晚,万科却做了个大动作——收购华夏幸福(24.040, 0.02, 0.08%)旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80% 股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。

  说好的只求活下去,却转身大手笔收购,万科玩的是哪一出?

  资料显示,万科收购的这五家公司持有位于环京区域的10宗土地,均为住宅用地,总用地面积约339338.36平方米。显然,万科是通过收购目标公司部分股权的方式,来获得上述地块的。这宗交易的对价约为32.34亿元。

  经计算,万科收购后拥有的总权益面积为259844平方米。以32.34亿元计算,万科收购的平均地价约为12400元/平方米。

  同该区域11000-15000元/平方米的房价相比,万科的拿地成本并不便宜。从万科的角度来看,虽然短期内房地产行业进入了调整期,但从长周期来看,城市化的进程和城市群发展的趋势将长期延续。

  因此,趁着行业转型之际,趁同行其它企业甩卖资产以回笼资金自救的时候,万科收购股权和相应的土地,或许不单单是为了活下去,而是期待转型完成之后,在春暖花开之际,享用春天的美餐。

  不过,喊出“活下去”的万科,要活命似乎并不困难。就像股民们所熟悉的拉升权重股支撑股指,而小盘股集体下跌一样,在楼市维持总体稳定的背景下,哪怕中小规模房地产企业大面积“凉凉”,处于头部的那几家企业,活命应该只是一个“小目标”。而一旦迈过这道坎,经过市场的筛选和淘汰之后,活下来的那几家房企,将面临更少的竞争者,迎来更高速的发展。

  所以,就像曾经读书时班里那些让人讨厌的学霸们,拿着98分的试卷高喊“没考好”、“没拿到100分对我来说等于不及格”、“下次我一定要‘及格’”一样,万科喊着“活下去”,或许还有一个潜台词,就是——

  “我活下去,你们随意!”